Combien de jours peut-on louer sa résidence principale à Saint-Malo ?
Jusqu'à 120 nuitées par année civile, sans autorisation préalable. C'est le plafond national, que Saint-Malo n'a pas abaissé à 90 jours. La déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement restent obligatoires, et ce numéro doit figurer sur chaque annonce.
Au-delà de 120 nuitées, le logement cesse d'être traité comme une résidence principale. Il bascule dans le régime du changement d'usage, c'est-à-dire dans le contingent décrit ci-dessous.
Qu'est-ce qui rend Saint-Malo différent des autres villes ?
La plupart des grandes villes réglementées, Paris, Marseille ou La Rochelle, fonctionnent par compensation : pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme, il faut créer du logement ailleurs. Le montage est théoriquement possible mais économiquement hors d'atteinte pour un particulier.
Saint-Malo a choisi une autre logique, celle du contingent. La ville fixe, pour chaque secteur, un nombre maximal de logements pouvant être autorisés simultanément en meublé de tourisme. Quand ce plafond est atteint, elle cesse de délivrer, quelle que soit la qualité du dossier.
La conséquence pratique est différente : il ne s'agit pas de réunir un montage financier, mais d'être dans le contingent au bon moment. Le nombre d'autorisations disponibles dépend des sorties, donc des non-renouvellements.
Quels sont les quotas par secteur à Saint-Malo ?
La ville a découpé son territoire en quatre secteurs, calés sur les quartiers Iris de l'Insee et définis selon l'intensité de la location touristique de courte durée. À chacun correspond un nombre maximal d'autorisations simultanées.
- Secteur A, l'intra-muros : 370 autorisations au maximum.
- Secteur B : 920 autorisations au maximum, sous-secteurs confondus.
- Secteur C : 360 autorisations au maximum.
- Secteur D : 110 autorisations au maximum.
- Le tribunal administratif a jugé que ce découpage en quatre secteurs était cohérent et justifié au regard de l'intensité de l'activité de location touristique.
Peut-on cumuler plusieurs meublés de tourisme à Saint-Malo ?
Non. Le règlement limite à une seule autorisation par propriétaire, tous biens confondus. C'est l'une des dispositions les plus restrictives du pays, et c'est aussi l'une de celles qui étaient contestées devant le juge.
Le traitement des sociétés a évolué avec la mise à jour du règlement du 23 avril 2025 : le règlement initial excluait les personnes morales, la version en vigueur ouvre la démarche à certaines structures effectivement engagées dans l'activité. C'est un point à faire confirmer par le service instructeur avant tout montage en SCI, car il conditionne la faisabilité du projet.
Que s'est-il passé devant le tribunal administratif de Rennes ?
Par deux jugements rendus le 17 octobre 2024, le tribunal administratif de Rennes a confirmé la légalité du règlement malouin. Il a validé à la fois le principe des quotas différenciés par secteur géographique et la limitation à une autorisation par propriétaire.
Cette décision compte au-delà de Saint-Malo : elle sécurise un modèle de régulation par contingent que d'autres communes littorales peuvent reprendre. Pour un propriétaire, elle signifie surtout qu'il ne faut pas miser sur une annulation du dispositif.
Que reste-t-il comme option à un propriétaire malouin ?
Si le bien est votre résidence principale, la courte durée reste ouverte dans la limite des 120 nuitées, déclaration et numéro d'enregistrement à l'appui.
S'il s'agit d'une résidence secondaire ou d'un investissement, tout dépend de la disponibilité du contingent dans votre secteur, et vous ne pouvez en détenir qu'une. Beaucoup de propriétaires se retrouvent donc avec un bien qu'ils ne peuvent pas exploiter en courte durée et dont le rendement en longue durée les déçoit.
La voie légale qui subsiste ne consiste pas à contourner le quota, mais à changer de schéma : la courte durée reste possible dans le cadre de la résidence principale d'un occupant. C'est le principe du modèle Joyloc, où le propriétaire perçoit son loyer de longue durée et un revenu additionnel issu d'une activité de courte durée encadrée, pratiquée par le locataire et formalisée par un avenant au bail.