De quel encadrement parle-t-on exactement ?
C'est le point qui commande tout le reste, et c'est celui qui est le plus souvent manqué. Deux dispositifs portent des noms voisins et n'ont ni le même périmètre ni la même échéance.
L'encadrement de l'ÉVOLUTION des loyers interdit d'augmenter le loyer entre deux locataires en zone tendue, sur plus de 1 150 communes. Il vient d'être reconduit par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 jusqu'au 31 juillet 2027. Il n'est pas concerné par l'échéance de novembre.
L'encadrement du NIVEAU des loyers, lui, fixe des loyers de référence minoré, médian et majoré par arrêté préfectoral. Il ne s'applique que dans les territoires volontaires, environ soixante-dix communes et intercommunalités dont Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et le Pays basque. C'est celui-là, et lui seul, qui arrive à échéance.
Pourquoi novembre 2026 ?
Parce que ce dispositif n'a jamais été pérenne. Issu de la loi ALUR de 2014, il a été transformé en expérimentation par la loi ELAN, promulguée le 23 novembre 2018, pour une durée de cinq ans. La loi 3DS de 2022 a porté cette expérimentation à huit ans, ce qui la conduit à son terme en novembre 2026. Les commentaires divergent d'une journée sur la date exacte ; ce qui compte est qu'aucun texte de prolongation n'est adopté à ce jour.
Sans texte, l'extinction est automatique : les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence perdent leur base légale, et les plafonds au mètre carré disparaissent dans les communes concernées.
Où en est la décision à la mi-août 2026 ?
Formellement, nulle part. Une proposition de loi portée par le député Iñaki Echaniz, qui visait à pérenniser et à étendre le dispositif, a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, puis est restée plusieurs mois sans inscription à l'ordre du jour du Sénat.
Le 27 mai 2026, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a annoncé une concertation avec les villes bénéficiant du dispositif et les parlementaires qui le souhaiteraient, afin d'en tirer un bilan commun, tout en jugeant que le plafonnement tel qu'il a été mis en œuvre n'apporte pas complètement satisfaction. Interrogé au Sénat au printemps, il avait rappelé son opposition de principe au mécanisme, au motif qu'un tel dispositif se traduit normalement par une réduction de l'offre.
Sa position a depuis évolué. Dans un entretien accordé au Monde, le ministre s'est dit favorable à une prolongation de deux ans des expérimentations déjà engagées, sans ouvrir le dispositif à de nouvelles communes. Le gouvernement envisage d'inscrire la proposition de loi Echaniz à l'ordre du jour du Sénat dès la rentrée, en l'amendant pour garantir a minima cette prolongation de deux ans, réservée aux communes qui l'ont déjà mise en œuvre. L'objectif affiché est d'éviter une sortie sèche en novembre et la remontée brutale des loyers qu'elle provoquerait.
Rien de tout cela n'est voté. Un propriétaire qui fonderait une décision sur la disparition du plafond en novembre prendrait un pari, pas une certitude.
Que se passerait-il concrètement en cas de sortie sèche ?
Dans la soixantaine de communes concernées, les loyers de référence cesseraient de s'appliquer : le loyer d'un bail ne serait plus plafonné au loyer de référence majoré au mètre carré, et le complément de loyer perdrait son objet.
Ce ne serait pas pour autant la liberté tarifaire. L'encadrement de l'ÉVOLUTION resterait en vigueur au moins jusqu'au 31 juillet 2027 : à la relocation, le loyer ne pourrait toujours pas dépasser celui payé par le locataire précédent, sauf travaux d'amélioration ou loyer manifestement sous-évalué. La fin de l'expérimentation ne permettrait donc pas de remettre un bien au prix du marché entre deux locataires.
Et pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, l'interdiction d'augmenter le loyer resterait entière, indépendamment de ces deux dispositifs.
Ce qui ne change dans aucun scénario
Quel que soit le sort de l'expérimentation, trois contraintes restent en place pour un propriétaire en zone tendue.
Que faire d'ici novembre ?
Pour un bailleur de longue durée dans une commune encadrée, la prudence consiste à raisonner à droit constant : fixer les loyers dans la limite du loyer de référence majoré tant qu'il s'applique, et ne pas anticiper une extinction qui n'est pas acquise.
Pour un propriétaire pris entre un loyer plafonné et une location touristique fermée par la loi Le Meur, la question posée n'est pas celle du plafond mais celle du revenu additionnel. La voie légale ne consiste pas à dépasser le loyer autorisé, mais à ajouter un revenu d'une autre nature : le loyer du bail reste fixé dans la limite permise, et une activité de courte durée encadrée est pratiquée par le locataire dans le cadre de sa résidence principale, formalisée par un avenant, déclarée et assurée.
La qualification fiscale et civile de la part reversée au propriétaire n'a pas fait l'objet d'une doctrine publiée. En zone d'encadrement, faites valider votre montage par un professionnel du chiffre ou du droit, voire sécurisez-le par un rescrit.