Deux dispositifs portent presque le même nom, et un seul s'applique à Marseille
C'est la confusion la plus coûteuse du sujet, et elle est très répandue, y compris dans la presse spécialisée.
L'encadrement du NIVEAU des loyers fixe des loyers de référence minoré, médian et majoré par arrêté préfectoral, exprimés au mètre carré. C'est une expérimentation à laquelle des territoires adhèrent volontairement. Ils sont neuf : Paris, Lille avec Hellemmes et Lomme, l'EPT Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, l'EPT Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole. Marseille n'en fait pas partie.
L'encadrement de l'ÉVOLUTION des loyers, lui, s'applique de plein droit dans toute la zone tendue, donc à Marseille. Il ne fixe aucun prix au mètre carré : il interdit seulement d'augmenter le loyer entre deux locataires.
Concrètement, à Marseille, aucun plafond au mètre carré ne s'impose à vous, et il est inutile de chercher un loyer de référence marseillais : il n'en existe pas.
Ce qui s'applique réellement à un bailleur marseillais
À la relocation, le loyer du nouveau contrat ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent. S'il n'a pas été révisé depuis douze mois, il peut être indexé sur l'indice de référence des loyers. Le changement de locataire ne permet donc pas de remettre le bien au prix du marché.
Deux dérogations existent : des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse étant alors plafonnée à 15 % de leur coût réel toutes taxes comprises, ou un loyer manifestement sous-évalué, la hausse étant alors limitée à la moitié de l'écart avec les loyers du voisinage.
Ces deux portes se referment pour un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique : depuis le 24 août 2022, son loyer ne peut être augmenté ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par indexation annuelle.
La règle est reconduite jusqu'au 31 juillet 2027 par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026.