Résidence principale : la limite des 90 jours
Si le logement est la résidence principale de l'occupant (au moins 8 mois par an), il peut être proposé en location courte durée, mais dans la limite de 90 nuits par année civile à Marseille. Au-delà, les plateformes bloquent automatiquement le calendrier.
Cette limite, abaissée de 120 à 90 jours, est l'un des leviers offerts aux communes par la loi Le Meur.
Résidence secondaire : le verrou de la compensation
C'est le point qui change tout pour un investisseur. Depuis le 29 avril 2025, transformer une résidence secondaire en meublé touristique à Marseille suppose une autorisation de changement d'usage avec compensation obligatoire dès le premier bien.
La compensation impose de remettre sur le marché de l'habitation une surface équivalente (voire supérieure), généralement en transformant un local commercial en logement. En pratique, cela représente un coût et une complexité tels que la voie de la résidence secondaire en direct devient inaccessible pour la grande majorité des propriétaires.
Enregistrement et durée de l'autorisation
Tout meublé de tourisme doit être déclaré et porter un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, à afficher sur l'annonce. L'autorisation de changement d'usage, lorsqu'elle est accordée, n'est plus valable que 4 ans (contre 6 auparavant) et doit être renouvelée.
Ce que cela signifie pour un propriétaire parisien
Pour qui habite Paris et possède un bien à Marseille, le constat est clair : la location touristique en résidence secondaire est, en pratique, fermée. Restent les voies légales : la location longue durée classique, le bail mobilité, ou un modèle de courte durée encadrée adossé à une résidence principale.