Que change le décret du 20 juillet 2026 au 1er août ?
Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet, reconduit pour un an les règles d'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue. Techniquement, il ne crée pas un dispositif nouveau : il modifie le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 pour en prolonger l'application. Concrètement, tous les contrats de location conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027 y sont soumis.
La règle de principe est posée par l'article 3 du décret de 2017 : le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si ce loyer n'a pas été révisé depuis douze mois, le bailleur peut simplement l'indexer sur l'indice de référence des loyers. Autrement dit, le changement de locataire ne permet pas de remettre le bien au prix du marché.
Le dispositif vise les zones tendues, c'est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants marquées par un fort déséquilibre entre l'offre et la demande, soit plus de 1 150 communes.
Quelle est la différence avec l'encadrement du niveau des loyers ?
C'est la confusion la plus fréquente, et elle a des conséquences pratiques. Deux dispositifs distincts coexistent.
L'encadrement de l'ÉVOLUTION des loyers, celui que reconduit ce décret, s'applique dans toutes les zones tendues. Il ne fixe aucun prix au mètre carré : il interdit seulement d'augmenter le loyer entre deux locataires, sauf dérogation.
L'encadrement du NIVEAU des loyers, lui, fixe des loyers de référence minoré, médian et majoré par arrêté préfectoral. Il ne s'applique que dans une dizaine de territoires volontaires, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et le Pays basque.
Un bien situé à Toulouse ou à Nantes relève donc du premier dispositif mais pas du second : le loyer ne peut pas augmenter à la relocation, mais aucun plafond au mètre carré ne s'y impose.
Peut-on encore augmenter le loyer à la relocation en 2026 ?
Oui, dans deux cas seulement, prévus par l'article 4 du décret de 2017 et reconduits à l'identique.
Pourquoi un logement classé F ou G ne peut-il rien augmenter du tout ?
Parce qu'une seconde règle, indépendante de ce décret, se superpose et neutralise les deux dérogations. Depuis le 24 août 2022, l'article 159 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit toute augmentation du loyer d'un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique : ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par indexation annuelle, même si le bail prévoit une clause de révision.
Deux précisions qui comptent. Cette interdiction n'est pas une nouveauté du décret de juillet 2026 : elle existe depuis 2022, et plusieurs commentaires la présentent à tort comme une mesure de la rentrée 2026. Et elle s'applique sur tout le territoire, pas seulement en zone tendue.
La conséquence pratique est nette : pour un propriétaire de passoire énergétique, la seule voie de hausse passe par des travaux qui font effectivement sortir le logement des classes F et G. Le calendrier du meublé de tourisme va d'ailleurs dans le même sens, avec une classe D minimum exigée en 2034.
Que reste-t-il comme marge pour un propriétaire en zone tendue ?
Le loyer du bail est plafonné pour un an de plus, et l'horizon reste incertain : l'expérimentation issue de la loi ELAN arrive à échéance le 23 novembre 2026, et une proposition de loi visant à pérenniser et étendre le dispositif a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025.
Beaucoup de propriétaires se retrouvent pris en étau : la loi Le Meur a fermé la location touristique directe d'une résidence secondaire, et l'encadrement plafonne le loyer de la longue durée. La voie légale qui reste consiste non pas à contourner le plafond, mais à ajouter un revenu d'une autre nature : le loyer du bail est fixé dans la limite autorisée, et un revenu de courte durée encadrée est pratiqué par un locataire dans le cadre de sa résidence principale, formalisé par un avenant, déclaré et assuré.
La qualification fiscale et civile de la part reversée au propriétaire n'a pas encore fait l'objet d'une doctrine publiée. Pour toute situation particulière, notamment en zone d'encadrement, rapprochez-vous d'un professionnel du chiffre ou du droit, voire sécurisez par un rescrit.