Budget 2027 : l'amortissement en meublé serait plafonné, et les meublés de tourisme sont les plus touchés

Ce que prévoit exactement l'article 7

Le projet de loi de finances pour 2027 a été présenté en Conseil des ministres le 30 septembre 2026 et publié le 1ᵉʳ octobre. Son article 7 encadre l'amortissement déductible des loueurs en meublé relevant du régime réel.

Jusqu'ici, un bailleur au réel amortissait son bien et ses composants selon leur durée d'usage réelle, sans plafond. C'est cet avantage, le cœur de l'intérêt du régime réel, que le texte vient borner.

• Location meublée classique : amortissement plafonné à 2,5 % de la valeur amortissable par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal.
• Meublé de tourisme : plafond abaissé à 1,5 % et 5 000 € par an et par foyer fiscal.
• Sont exclues du dispositif les résidences étudiantes, les résidences seniors, les EHPAD et les établissements de soins, qui conservent le régime actuel.
• Le plafond s'apprécie par foyer fiscal, et non par bien : détenir plusieurs logements ne multiplie pas l'enveloppe.

Pourquoi les meublés de tourisme sont-ils visés plus durement ?

C'est le point qui concerne le plus directement les propriétaires de ce portail, et il est passé largement inaperçu dans les premiers commentaires, qui ne retiennent souvent que les 2,5 % et 7 000 €.

Le texte distingue deux régimes. La location meublée de longue durée est plafonnée à 2,5 % et 7 000 €. Le meublé de tourisme, lui, tombe à 1,5 % et 5 000 €, soit 40 % d'amortissement annuel en moins et une enveloppe réduite de 2 000 €.

Autrement dit, après la loi Le Meur qui a divisé l'abattement micro-BIC et le plafond de recettes, puis la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %, c'est la troisième contrainte fiscale successive visant spécifiquement la courte durée. L'écart avec la longue durée se creuse à chaque texte.

Quand cela s'appliquerait-il, et à quels biens ?

Les nouveaux plafonds viseraient les exercices clos en 2027, donc les revenus 2027 déclarés au printemps 2028. Vous avez une année pleine devant vous, mais pas davantage.

Point important : il n'y a pas de clause dite du grand-père. La mesure s'appliquerait à tous les biens détenus, qu'ils aient été acquis avant ou après 2027. Acheter avant la fin de l'année ne protège donc de rien, contrairement à ce qu'on lit parfois.

Que deviendrait le stock d'amortissements déjà accumulé ?

C'est la disposition la plus lourde, et la moins commentée. Aujourd'hui, la fraction du déficit issue des amortissements non déduits est reportable sans limite de durée sur les bénéfices futurs de la même activité. Beaucoup de bailleurs au réel ont ainsi constitué un stock important, qui neutralise leur imposition pendant des années.

Le texte mettrait fin à ce report illimité. Le stock arrêté au 31 décembre 2026 resterait déductible, mais seulement de 2027 à 2036, et chaque année dans la limite de la moitié du bénéfice restant. Au terme de cette période, les amortissements non encore imputés seraient définitivement perdus.

Pour un propriétaire ayant beaucoup amorti, l'effet est double : le flux annuel est plafonné, et le stock devient périssable. C'est cette seconde partie qui change le plus les calculs de rentabilité à long terme.

Ce que le plafond change concrètement, en euros

Les commentaires citent les taux sans préciser deux choses décisives : à partir de quel patrimoine le plafond en euros mord réellement, et combien la mesure coûte par an. Voici le calcul, à refaire avec vos propres chiffres.

Premier point de méthode : le plafond retenu est le PLUS FAIBLE des deux limites. Vous comparez 2,5 % (ou 1,5 % en meublé de tourisme) de votre valeur amortissable au plafond en euros, et vous retenez le plus petit. Pour la plupart des biens, c'est le taux qui mord, pas le plafond en euros.

Second point : la valeur amortissable n'est pas le prix d'achat. La quote-part du terrain, souvent 10 à 20 % du prix, n'est pas amortissable et doit être retirée.

• Le plafond de 7 000 € ne devient contraignant qu'au-delà de 280 000 € de valeur amortissable (7 000 ÷ 2,5 %), soit environ 330 000 € de prix d'achat en retirant le terrain.
• Le plafond de 5 000 € du meublé de tourisme ne mord qu'au-delà de 333 000 € de valeur amortissable (5 000 ÷ 1,5 %), soit environ 390 000 € de prix d'achat.
• En dessous de ces montants, c'est le taux qui s'applique, et il est souvent bien plus pénalisant que le plafond en euros.

Trois situations chiffrées

Les exemples ci-dessous sont des illustrations, avec un terrain estimé à 15 % du prix et un amortissement actuel de l'ordre de 3 % par an, ce qui correspond à un bâti amorti sur une trentaine d'années avec ses composants. Vos chiffres réels dépendent de votre plan d'amortissement.

• Studio de 150 000 € en meublé de tourisme. Valeur amortissable 127 500 €. Aujourd'hui environ 3 800 € d'amortissement annuel. Demain 1,5 % de 127 500 €, soit 1 913 €. Le plafond de 5 000 € ne joue pas : la perte vient du taux, et elle est de moitié.
• Appartement de 250 000 € en meublé de tourisme. Valeur amortissable 212 500 €. Aujourd'hui environ 6 400 €. Demain 3 188 €. Là encore le plafond de 5 000 € est sans effet, le taux fait tout le travail.
• Trois appartements de 200 000 € en meublé de tourisme. Valeur amortissable cumulée 510 000 €. Aujourd'hui environ 15 300 €. Demain le taux donnerait 7 650 €, mais le plafond de 5 000 € par FOYER FISCAL s'applique : 5 000 € pour les trois biens réunis. La perte dépasse les deux tiers.

Combien cela coûte en impôt, et pour qui

L'amortissement n'est pas une dépense : c'est une déduction qui réduit le bénéfice imposable. Perdre 3 200 € d'amortissement par an ne vous coûte pas 3 200 €, mais l'impôt correspondant.

Pour un foyer à 30 % de tranche marginale, l'addition de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux à 18,6 % porte le taux effectif autour de 48,6 %. Une perte de 3 200 € d'amortissement représente donc de l'ordre de 1 550 € d'impôt supplémentaire par an. À 41 % de tranche, on approche 1 900 €.

Mais une nuance change tout selon votre situation. L'amortissement ne peut pas créer de déficit en location meublée : la fraction non déduite est mise en report. Si vous êtes déjà à un résultat nul grâce à vos amortissements, le plafonnement ne vous coûte rien immédiatement. Son effet passe alors par le stock, décrit plus haut, et il est différé mais pas annulé.

Autrement dit, les bailleurs les plus touchés à court terme sont ceux qui dégagent un bénéfice imposable, et à long terme ceux qui ont accumulé un stock important d'amortissements reportés.

Est-ce voté ?

Non. Le texte est déposé, son examen commence le 12 octobre 2026, et un projet de loi de finances se transforme toujours en cours de discussion. L'article 7 peut être amendé, réécrit ou supprimé.

Un précédent invite d'ailleurs à la prudence dans les deux sens. Lors de l'examen du budget 2026, un amendement proposait déjà de limiter l'amortissement à 2 % par an. Il avait été rejeté par l'Assemblée nationale le 21 novembre 2025 et n'avait pas été repris dans le texte définitif.

Mais la différence de nature est importante, et elle joue contre les bailleurs : en 2025 il s'agissait d'un amendement parlementaire, cette fois la mesure figure dans le projet du gouvernement lui-même. Un texte porté par Bercy a statistiquement bien plus de chances de survivre à la navette qu'un amendement isolé.

Ce qui s'applique déjà, et qu'il ne faut pas confondre

Trois règles sont en vigueur aujourd'hui et ne dépendent d'aucun vote à venir.

• Micro-BIC : meublé de tourisme non classé à 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement, contre 77 700 € et 50 % avant la loi Le Meur. Meublé classé à 77 700 € et 50 %, le plafond passant à 83 600 € pour les revenus 2026.
• Prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus de la location meublée depuis l'imposition des revenus 2025, la CSG sur les revenus du patrimoine étant passée de 9,2 % à 10,6 %. Les revenus fonciers restent à 17,2 %.
• Plus-value : les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable pour les cessions depuis le 15 février 2025.

Que faire d'ici le vote ?

Rien de précipité, et surtout aucune décision patrimoniale fondée sur un texte qui n'a pas encore été discuté. En revanche, deux travaux de préparation ont du sens dès maintenant.

• Faire établir par votre comptable l'état exact de votre stock d'amortissements reportés au 31 décembre 2026. Si la règle des dix ans et de la moitié du bénéfice est votée, cet état devient la donnée qui détermine ce que vous pourrez encore imputer, et le reconstituer dans l'urgence coûtera plus cher.
• Comparer, pour vos biens, le réel plafonné et le micro-BIC. Pour un meublé de tourisme à 1,5 % et 5 000 €, l'écart entre les deux régimes se resserre nettement, et le réel peut cesser d'être le choix évident qu'il était.
• Ne pas acheter dans l'urgence en espérant une antériorité : le texte ne prévoit pas de clause du grand-père.
• Pour une situation précise, et particulièrement si vous amortissez beaucoup, consultez un professionnel du chiffre. Cet article décrit un projet de loi au 5 octobre 2026, pas un droit applicable.

Et si le réel devient moins intéressant, que reste-t-il ?

Le vrai sujet n'est pas la disparition d'un régime, c'est l'empilement. Un propriétaire de meublé de tourisme a vu en deux ans son abattement micro-BIC divisé, son plafond de recettes divisé par cinq s'il n'est pas classé, ses prélèvements sociaux augmentés, et il verrait maintenant son amortissement plafonné plus durement que les autres meublés.

À cela s'ajoute la contrainte réglementaire, qui pèse souvent davantage que la fiscalité : plafond de jours, changement d'usage, quota communal. Quand les deux se cumulent, la question n'est plus de choisir un régime fiscal mais un schéma d'exploitation.

La courte durée reste légale dans le cadre de la résidence principale d'un occupant. C'est le principe du modèle Joyloc : le propriétaire perçoit un loyer de longue durée, et un revenu additionnel provient d'une activité encadrée pratiquée par le locataire, formalisée par un avenant au bail. Le revenu locatif de base relève alors du régime de la location nue ou meublée longue durée, moins exposé que le meublé de tourisme aux textes successifs.