De quoi s'agit-il exactement ?
L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 fusionne deux impositions qui coexistaient depuis des années : la taxe sur les logements vacants, applicable en zone tendue, et la taxe d'habitation sur les logements vacants, que les autres communes pouvaient instituer.
À compter du 1ᵉʳ janvier 2027, elles sont remplacées par une taxe unique affectée au bloc communal, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation, codifiée à l'article 1406 bis du code général des impôts.
Contrairement au plafonnement des amortissements du budget 2027, cette mesure n'est pas en discussion : elle est votée et promulguée. Elle s'appliquera, sauf texte contraire.
Quels logements sont concernés, et lesquels ne le sont pas ?
C'est la distinction la plus importante, et elle détermine si vous êtes concerné ou non.
La taxe vise les locaux à usage d'habitation NON MEUBLÉS, laissés vacants au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition, et vacants depuis plus de deux années consécutives. Les résidences secondaires en sont exclues : un logement meublé que vous occupez occasionnellement relève de la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui est un autre dispositif.
Conséquence pratique pour un propriétaire bloqué par la réglementation : laisser un logement meublé fermé n'est pas la même chose que le vider. Un bien conservé meublé et utilisable échappe en principe à la TVLH, un bien vidé de ses meubles et laissé inoccupé y entre.
Quels taux, et à partir de quand ?
Les taux diffèrent selon que la commune est classée en zone tendue ou non.
- En zone tendue : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition, puis 34 % à compter de la deuxième.
- Hors zone tendue : la commune fixe son taux par délibération, jusqu'à 50 % de la valeur locative cadastrale.
- La base n'est pas le loyer ni la valeur du bien, mais la valeur locative cadastrale, celle qui sert déjà au calcul de la taxe foncière.
- Les communes hors zone tendue devaient délibérer expressément avant le 1ᵉʳ octobre 2026 pour que la taxe s'applique chez elles dès 2027.
Pourquoi votre situation en 2026 compte déjà
C'est le point que la plupart des propriétaires découvriront trop tard. La taxe vise les logements vacants depuis plus de deux années consécutives au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition.
Pour une imposition au titre de 2027, la période de vacance appréciée court donc sur 2025 et 2026. Autrement dit, un logement laissé vide depuis le début de l'année 2025 est déjà dans le champ, et il n'existe plus de délai pour l'en sortir rétroactivement.
La seule action utile est donc immédiate : si un logement est vide depuis plus d'un an, remettre en location, meubler ou documenter une cause de vacance indépendante de votre volonté change le résultat de 2027.
Le piège pour un propriétaire bloqué par la loi Le Meur
Beaucoup de propriétaires se retrouvent dans cette séquence : la courte durée leur est fermée par le changement d'usage, le quota communal ou le plafond de jours ; la longue durée ne les satisfait pas, souvent à cause de l'encadrement ou d'un projet de revente ; alors le bien reste vide, le temps de décider.
À partir de 2027, cette attente a un prix. Dans une commune en zone tendue, la deuxième année d'imposition se situe à 34 % de la valeur locative cadastrale, et jusqu'à 50 % hors zone tendue si la commune l'a décidé.
La combinaison est rude : la réglementation ferme l'usage le plus rentable, et la fiscalité sanctionne désormais l'inaction. Ne rien décider devient, littéralement, l'option la plus coûteuse.
Les voies qui restent sont connues et toutes supposent une décision : remettre en longue durée, vendre, ou activer une courte durée encadrée adossée à la résidence principale d'un locataire, qui maintient le bien occupé et génère un revenu additionnel. Pour votre situation précise, et notamment pour vérifier si votre commune a délibéré, rapprochez-vous de votre mairie et d'un professionnel du chiffre.